Кафе, салон или мастерская под вашей квартирой

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

В Узбекистане хотят значительно упростить использование квартир на первых этажах многоквартирных домов для торговли и услуг. Речь идёт не о нескольких отдельных объектах: по данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в стране насчитывается более 46 тысяч квартир на первых этажах многоквартирных домов. По оценке министра Шерзода Хидоятова, их использование для малого бизнеса потенциально может создать более 200 тысяч рабочих мест.

Но за экономической цифрой возникает другой, гораздо более бытовой вопрос: что произойдёт с людьми, которые живут этажом выше, если под их квартирами начнут открываться магазины, салоны, ателье, кафе или другие предприятия?

Именно здесь новая инициатива властей может оказаться гораздо сложнее, чем выглядит на первый взгляд.

Что именно предлагает государство

9 сентября президент Шавкат Мирзиёев провёл совещание по вопросам развития городской инфраструктуры и создания дополнительных возможностей для населения. После него министр строительства и ЖКХ Шерзод Хидоятов сообщил телеканалу «Узбекистан 24», что президент поручил разработать новый порядок использования квартир на первых этажах многоквартирных домов.

Предлагается разрешить использовать такие помещения для небольших объектов торговли и услуг без перевода квартиры в нежилой фонд. В качестве примеров министр назвал парикмахерские, ателье и салоны красоты.

Предполагается, что для этого будет достаточно устроить отдельный вход и приспособить внутреннее пространство помещения. При этом перечень разрешённых видов деятельности и требования безопасности ещё предстоит определить. Проект нового документа поручено подготовить в течение месяца совместно с Комитетом по урбанизации, санитарными и другими ведомствами.

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

То есть пока речь идёт именно о подготовке новых правил. Утверждённого порядка, который уже разрешал бы владельцу любой квартиры на первом этаже открыть там бизнес по уведомлению, на сегодняшний день нет.

Как устроена система сейчас

В настоящее время жилищный кодекс Узбекистана предусматривает, что перевод пригодного для проживания жилого помещения в нежилое в общем случае не допускается. Исключение: перевод может быть осуществлён по решению хокима района или города в порядке, установленном Кабинетом министров.

При этом само по себе использование нежилых помещений в многоквартирных домах не запрещено. Жилищный кодекс прямо допускает размещение в них предприятий, учреждений и организаций непромышленного характера, а также офисов. Запрещено лишь промышленное производство.

Иными словами, сегодняшняя система не означает «никакого бизнеса в жилых домах». Магазины, аптеки, кафе, салоны и другие коммерческие объекты могут существовать на первых этажах. Вопрос в том, каким образом жилое помещение получает статус нежилого и какие требования после этого должен соблюдать его владелец.

Постановление Кабинета министров №22 от 24 января 2000 года содержит специальное Положение о порядке использования нежилых помещений в многоквартирных домах. Оно определяет нежилое помещение, в частности, как изолированное помещение, не предназначенное для проживания, в том числе помещение, переведённое в установленном порядке из жилого на нижнем этаже.

Для такого помещения предусмотрены отдельный вход, естественное освещение и вентиляция, а его использование должно соответствовать требованиям строительных и противопожарных норм. Кроме того, эксплуатация нежилого помещения не должна мешать круглосуточному пребыванию людей в жилом доме и должна обеспечивать безопасную и здоровую среду.

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

Действующие правила запрещают, например, проводить работы, которые нарушают нормальные условия жизни других жильцов, создают повышенный шум или вибрацию либо загрязняют воздух. Нельзя загромождать общие коридоры, лестничные клетки и пожарные проходы, занимать помещения общего пользования или использовать нежилое помещение не по назначению.

Отдельно установлено ограничение на шум: с 23:00 до 8:00 запрещено пользоваться теле- и радиоаппаратурой с уровнем звука свыше 45 дБА и другими устройствами, нарушающими покой жильцов.

Предполагаемая реформа потенциально меняет прежде всего не сам принцип «бизнеса в доме», а процедуру доступа к этому бизнесу.

От разрешения к уведомлению

Если новый порядок будет принят именно в том виде, о котором сейчас говорят власти, предпринимателю не придётся переводить квартиру в нежилой фонд. Вместо этого предполагается уведомительный порядок.

Первый этаж — частная собственность, но не только она

В многоквартирном доме квартира или нежилое помещение действительно может принадлежать конкретному человеку или компании. Но собственник одновременно является совладельцем общего имущества дома.

Жилищный кодекс относит к общему имуществу общие помещения, несущие и ограждающие конструкции, лестницы, лифты и шахты, коридоры, подвалы, чердаки и крыши, а также внутридомовые инженерные сети и оборудование, которое обслуживает более одного помещения. Право на это имущество принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве долевой собственности.

Причём право на квартиру или нежилое помещение неотделимо от доли в общем имуществе дома.

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

Это имеет прямое отношение к первым этажам. Предприниматель может владеть квартирой, которую хочет превратить в салон красоты. Но фасад здания, несущие конструкции, общие инженерные сети, территория вокруг дома и другие элементы общего имущества не становятся автоматически его собственностью.

Закон прямо устанавливает, что пользование общим имуществом и прилегающим к дому земельным участком осуществляется по соглашению собственников, а при отсутствии соглашения вопрос может решаться судом. Распоряжение общим имуществом также требует соглашения всех собственников.

Это означает, например, что право собственности на помещение само по себе не следует автоматически понимать как право единолично распоряжаться фасадом дома или любым участком придомовой территории.

Есть и другой важный момент. Закон «Об управлении многоквартирными домами» распространяется как на собственников жилых, так и на собственников нежилых помещений. Государственный контроль в этой сфере должен обеспечивать соблюдение правил технической эксплуатации домов, а также санитарных норм и требований к прилегающим территориям. Контроль осуществляет Жилфондинспекция — Инспекция по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда и её территориальные подразделения.

Таким образом, коммерческий собственник в многоквартирном доме — это не отдельный от дома субъект. Он является одновременно предпринимателем, собственником помещения и участником общей собственности на дом.

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

Где начинается конфликт интересов

Представим себе вполне обычную ситуацию. Владелец квартиры на первом этаже хочет открыть там парикмахерскую. Для него это выглядит просто: помещение принадлежит ему, отдельный вход можно сделать, деятельность разрешена, несколько человек получат работу.

Для жильцов второго этажа ситуация выглядит иначе. У входа появляются посетители. На фасаде возникает вывеска. Кондиционеры начинают работать практически постоянно. Вентиляционное оборудование может создавать шум.

С самой парикмахерской может не быть никакой проблемы. Но проблема возникает, когда использование помещения начинает затрагивать общее имущество или права других жильцов.

С кафе потенциальных конфликтов ещё больше: запахи, вытяжка, доставка продуктов, вывоз мусора, посетители, шум, дополнительное энергопотребление и пожарные риски.

Поэтому принципиальный вопрос будущего регулирования должен звучать не только как «какие виды бизнеса разрешить?», но и как «какие последствия работы этого бизнеса допустимы для остальных жителей дома?».

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

Проблема уже существует

Это не гипотетический конфликт, который может возникнуть после принятия нового порядка. Жалобы на работу коммерческих объектов в жилых домах регулярно появляются в узбекских СМИ и социальных сетях.

В частности, в материалах общественного проекта «Потребитель.Уз» жители многоквартирных домов жаловались на шум, запахи, дым, работу вентиляционного оборудования, парковку посетителей и другие последствия деятельности заведений на первых этажах.

В одном из случаев жители рассказывали о кафе, дым от мангалов которого попадал в окна квартир. После возгорания вытяжки на торце здания были повреждены кондиционеры и оконные конструкции расположенных выше квартир. В другом случае жители жаловались на сильный запах после обработки кафе от насекомых. Были также обращения из-за круглосуточного шума от оборудования коммерческого помещения.

Все эти истории важны не потому, что доказывают: «бизнес на первых этажах — это плохо». Они показывают другое: конфликт возникает не между жильём и бизнесом как таковыми, а между разными способами использования одного здания.

Бизнесу нужен доступ к клиентам. Жильцам нужен покой. Предпринимателю нужна вентиляция. Жильцам не нужны запахи в квартире. Кафе нужны посетители и доставка. Жильцам нужны свободные подъезды и безопасный двор. Собственнику может быть нужна вывеска. Остальным собственникам принадлежит доля в общем имуществе дома.

Именно поэтому вопрос регулирования первых этажей нельзя решить одной отменой административной процедуры.

Что уже предусмотрено законом для защиты жильцов

На бумаге механизмов защиты немало. Действующее Положение об использовании нежилых помещений прямо запрещает деятельность, которая создаёт повышенный шум и вибрацию, загрязняет воздух или мешает нормальной жизнедеятельности граждан. За нарушение установленных правил предусмотрена ответственность, а причинённый жилому дому, его помещениям, инженерному оборудованию и объектам благоустройства ущерб подлежит возмещению.

Закон об управлении многоквартирными домами также предусматривает государственный контроль и возможность разрешения споров в установленном законодательством порядке.

Но для обычного жильца принципиальное значение имеет не столько наличие нормы в законодательстве, сколько практический вопрос: куда обращаться и как быстро можно добиться результата, если под квартирой появился объект, нарушающий эти требования?

Именно здесь будущий порядок использования первых этажей должен быть максимально конкретным. Кто отвечает за вытяжку? Кто проверяет уровень шума? Кто контролирует изменение фасада? Кто проверяет пожарную безопасность? Кто отвечает за использование общего имущества? Куда обращаться жильцам? Кто обязан устранить нарушение? И сколько времени это должно занимать?

Потому что разрешить бизнес за один день и заставить жильцов годами доказывать, что он мешает им жить, — это две совершенно разные модели регулирования.

Квартиры в Ташкенте на первых этажах многоквартирных жилых домов. Фото Fergana.agency

Нужен ли вообще бизнес на первых этажах?

При этом было бы ошибкой представить будущую реформу исключительно как угрозу жильцам. Коммерческие помещения на первых этажах могут делать город гораздо удобнее. Магазин у дома, аптека, парикмахерская, ателье или небольшая мастерская позволяют получить нужную услугу буквально в нескольких минутах от квартиры. Особенно это важно для пожилых людей, семей с детьми и людей с ограниченной мобильностью.

Само государство приводит именно экономический аргумент: более 46 тысяч квартир на первых этажах потенциально могут стать площадками для малого бизнеса, а более 200 тысяч человек — получить работу. В этом смысле идея выглядит вполне рациональной.

Более того, первые этажи во многих современных жилых комплексах изначально проектируются как коммерческие помещения. Разница в том, что в таком случае архитекторы заранее предусматривают отдельные входы, инженерные системы и необходимые условия для бизнеса.

Проблема возникает, когда уже построенная квартира превращается в коммерческий объект, а инфраструктура дома остаётся прежней.

Особенно важно не смешивать разные виды бизнеса

В будущем перечне разрешённых видов деятельности это различие должно быть принципиальным. Ведь небольшое ателье и ресторан с кухней — это совершенно разные нагрузки на жилой дом. Парикмахерская и медицинский центр — разные требования. Небольшой офис и мастерская — разные уровни шума и вибрации.

Если власти действительно хотят убрать лишние административные барьеры для малого бизнеса, это можно только приветствовать. Но одновременно новая система должна решить несколько вопросов.

• Во-первых, чётко определить закрытый или исчерпывающий перечень видов деятельности, которые разрешены в квартирах первых этажей.
• Во-вторых, установить понятные требования к вентиляции, шуму, вибрации, пожарной безопасности и нагрузке на инженерные сети.
• В-третьих, определить правила устройства отдельных входов, вывесок, вентиляционных каналов и другого оборудования, которое может затрагивать фасад и общее имущество.
• В-четвёртых, отдельно прописать использование придомовой территории: парковку, доставку, размещение оборудования, мусорные контейнеры и места для посетителей.
• В-пятых, сохранить понятный механизм защиты жителей.

Государство может упростить предпринимателю регистрацию деятельности. Но это не должно означать автоматического разрешения предпринимателю ухудшать условия жизни соседей.

У квартиры есть собственник. Но у дома есть и другие собственники. У бизнеса есть право зарабатывать. Но у соседей есть право на безопасную и нормальную среду проживания. И у города есть свой интерес — получить новые рабочие места и услуги рядом с домом. Хорошая реформа должна позволить существовать всем трём интересам одновременно.

46 тысяч первых этажей действительно могут превратиться в огромный резерв для малого бизнеса. Но вместе с ними страна получит и десятки тысяч новых потенциальных конфликтов между предпринимателями и их соседями.

Поэтому главный вопрос будущего порядка — не только в том, как открыть бизнес на первом этаже без лишних разрешений.

Не менее важно ответить на другой вопрос: как сделать так, чтобы бизнес первого этажа не превращал жизнь жильцов второго, третьего и четвёртого этажей в постоянную борьбу за право спокойно жить в собственном доме?