Площади свободны

Что происходит на рынке недвижимости в Душанбе
Строительство жилья в Душанбе. Фото с сайта News.tj

К 2021 году в Душанбе построят 133 новых высотных дома, сообщила в конце января администрация столицы Таджикистана. В последние годы высотки-новостройки буквально заполонили Душанбе, однако многие из них практически пустуют. Спрос сильно уступает предложению, но от строительства многоэтажек в Душанбе не отказываются.

По поручению мэра к 30-летию независимости Таджикистана в столице будут обновлены фасады всех высотных домов (2224 многоэтажки) и построены более 130 новых. Только по проспекту Айни планируется возвести 50 многоэтажных домов, которые займут 42 гектара земли. Из них 19 административных и жилых домов будут построены вдоль главной дороги проспекта.

Напомним, совсем недавно Душанбе расширил свои границы на 7650 гектаров за счет прилегающего к нему района Рудаки. Но на этом столичные власти останавливаться не собираются, и к 2025 году территория Душанбе увеличится до 18 тысяч гектаров, а к 2040 году — до 25 тысяч гектаров. При этом население города, как ожидается, возрастет примерно втрое.

Власти решили, что столица должна расти не только вширь, но и ввысь. Основной упор на строительство высотных домов сделан уже давно за последние 8-10 лет Душанбе практически «зарос» новостройками-высотками. Но если вначале квартиры в новостройках раскупали сразу же на старте строительства (в том числе в элитных домах, где стоимость квадратного метра доходила до $1500-2000), то сейчас наблюдается уже совсем другая картина: спрос на жилье упал.

При этом сам процесс строительства в последние годы стал сильно буксовать. Сдача домов в эксплуатацию в лучшем случае затягивается на несколько лет, в худшем строительство на объекте и вовсе приостанавливается. Но даже в тех случаях, когда дом готов к эксплуатации и жильцы уже заселились, может оказаться, что здание еще не получило техпаспорт, а владельцы не имеют документов собственника, кроме договора с фирмой-застройщиком, и значит, не имеют возможности оформления прописки или проведения каких-либо операций с недвижимостью.

Продавцов больше, чем покупателей

За прошедший 2018 год в Душанбе, согласно данным Госкомитета по архитектуре и строительству, построено более одного миллиона квадратных метров жилья. При этом сданы в эксплуатацию только 218 тысяч кв. метров (сюда входят жилые и торговые площади), то есть около 20% от построенных площадей.

Несмотря на массовое строительство жилья в таджикской столице, цены на него уже много лет остаются довольно высокими. По-настоящему доступной недвижимость в Душанбе была лишь в годы гражданской войны (1992-1997 гг.) и в послевоенный период, когда квартиры продавали буквально за копейки. С начала 2000-х годов жилье начало дорожать, эту тенденцию остановил лишь последний финансовый кризис в России 2014-2015 годов, который повлек за собой сокращение переводов таджикских трудовых мигрантов. После этого цены на квартиры в Душанбе упали. И если в сомони снижение было не очень заметным, то в долларовом эквиваленте (из-за падения курса рубля, а вслед за ним и сомони) цены рухнули на 40-60%. Например, если до кризиса цена за квадратный метр жилья в центральной части города доходила до $1500, то после она упала до $700-1000. На окраинах стоимость жилья снизилась с $500-700 до $350-400.

Порой на рынке происходят искусственные манипуляции ценами. Например, недавно со ссылкой на некоторые рекламные агентства сообщалось о том, что стоимость жилья в столице Таджикистана выросла на 20%. Однако, по словам экспертов в области недвижимости, с которыми пообщалась «Фергана», никакого изменения на рынке не произошло, а цены агентства завышают искусственно, чтобы подтолкнуть клиентов к покупке.

«На самом деле на рынке недвижимости сейчас очень тихо, покупательская способность сильно упала. У людей нет денег. Правда, есть и те, которые хотят купить жилье, но пока выжидают, надеясь, что цены еще немного спадут. Чтобы подтолкнуть потенциальных покупателей к решению, иногда используют такие уловки мол, жилье опять дорожает, и лучше покупать уже сейчас. В реальности же никаких факторов, которые бы повлияли на рост цен, нет. Напротив, если есть «живые» деньги на руках, то есть при полной оплате наличкой в отдельных случаях даже можно купить по цене ниже рыночной», говорит один из столичных риелторов.

Пустующие новостройки в Душанбе. Фото "Ферганы"

По информации нашего собеседника, сейчас многие стройки притормозили строительство из-за отсутствия денег. Даже те, кто завершил строительство, не могут продать все свои площади. Однако, по его словам, в то же время есть фирмы, которые также заняли выжидательную позицию. Это, в частности, владельцы элитной недвижимости, которые ждут, когда цены на рынке снова повысятся, и они смогут продать квартиры с большей выгодой.

«Есть фирмы, которые собирают деньги на стройку по копейкам, а есть те, у которых есть свои свободные средства, и они могут позволить себе просто закрыть двери квартир и ждать. Или же они сдают их в аренду это выгоднее, чем продавать по сегодняшней цене», считает наш собеседник.

Цены кусаются

На пресс-конференции в Душанбе 30 января председатель Госкомитета по архитектуре и строительству республики Джамшед Ахмадзода сказал, что цены на жилье в Душанбе сопоставимы с аналогичными ценами в столицах Узбекистана и Кыргызстана. Средняя цена квадратного метра жилья составляет $626. При этом среднемесячная номинальная зарплата в Таджикистане 1324 сомони ($140). Чтобы заработать на жилье при таком уровне дохода, людям нужно копить деньги 40-60 лет.

«Я работаю в международной организации, за эти годы накопила $33 тысячи, но купить даже среднюю однушку в центре города никак не могу. В новостройках площади слишком большие, а на вторичном рынке наоборот слишком маленькие, не очень удобные планировки, и за квадрат просят иногда 1000 долларов. При этом такие квартиры нужно еще и ремонтировать, а это тоже дорогое мероприятие. Жду, когда подвернется выгодное предложение», говорит жительница столицы Камола.

По словам другой собеседницы «Ферганы», 55-летней Муниры, совсем недавно они остались без крыши над головой и теперь живут на съемной квартире. Мечтают купить свое жилье. Для этого муж и сын Муниры уехали в Россию на заработки.

«У нас была трехкомнатная квартира на окраине площадью 60 квадратов. В связи со свадьбами трех дочерей мы влезли в долги, взяли деньги под большие проценты. В итоге вынуждены были продать квартиру. Продали ее за $27 тысяч, что очень дешево. Раздав долги, остались с $7 тысячами. Думали вложить в новостройку и затем постепенно выплачивать остальную сумму, но не получилось. Там нужно внести как минимум $15 тысяч. Муж с сыном работают в России, но накопить такую сумму не получается денег хватает только на еду и содержание младших детей. Как будем решать свой жилищный вопрос, уже не знаю. Ипотеку брать боюсь, потому что проценты очень высокие», говорит Мунира.

Условия ипотечного кредитования в Таджикистане действительно потянуть могут немногие. Размеры ставок по ипотеке составляют от 18 до 30% годовых в зависимости от валюты. Срок кредита тоже ограничен — на его погашение дается максимум 72 месяца (6 лет). При этом в случае досрочного погашения долга сумма процентов все равно выплачивается полностью. Такие жесткие условия никак не соответствуют уровню доходов населения, но в существующих реалиях, как говорят финансисты, банки не имеют возможности снижать проценты.

«Проценты по кредитам зависят от многих факторов установленной Нацбанком ставки рефинансирования (сейчас она составляет 14,7%). Стоимость банковских ресурсов зависит от средневзвешенных процентных ставок по депозитам, а они сейчас на уровне 16-25% в национальной валюте. Население не будет класть сомони в банк под меньшие ставки из-за высокой инфляции, девальвации, тем более когда в стране из-за банковского кризиса растет недоверие к финансовым институтам. Плюс нужно учитывать риски невозврата кредитов и расходы самого банка. В более развитых странах уже давно перешли на безналичные расчеты, и все деньги аккумулируются в банках, поэтому они выдают кредиты под мизерные проценты. А мы никак не можем снизить ставки по кредитам, иначе банки будут работать себе в убыток», сказал «Фергане» на условиях анонимности эксперт в области финансов.

Недоступное «Доступное жилье»

В 2013 году столичные власти запустили программу «Манзили дастрас» («Доступное жилье»), целью которой было предоставление квартир бюджетным работникам, представителям интеллигенции и другим нуждающимся семьям по ценам ниже рыночных. Ожидалось, что цена за квадратный метр такой недвижимости составит $350. Согласно программе 70% финансирования государство брало на себя, остальные 30% составил вклад покупателей. При этом 50% от этой суммы будущие владельцы квартир должны были выплатить сразу, оставшуюся половину постепенно. Первые дома собирались сдать в эксплуатацию в 2015 году, однако этого не произошло и по сей день. Социально значимый проект увяз в коррупционных интересах людей, которым было доверено его реализовать.

Пробуксовка программы «Манзили дастрас» стала одной из причин критики в адрес бывшего мэра столицы Махмадсаида Убайдуллаева, при котором началась ее реализация, и предметом расследования Антикоррупционного агентства по заявлению вкладчиков, пожаловавшихся на затянувшееся строительство. В апреле прошлого года новый мэр Душанбе Рустам Эмомали инициировал создание Совета наблюдателей ГУП «Сохтмони манзили дастрас» («Строительство доступного жилья») органа, который должен обеспечить прозрачность в сфере строительства государственного жилья.

Внутри строящегося дома в Душанбе. Фото с сайта News.tj

В августе градоначальник попросил прокуратуру проверить деятельность ГУП «Сохтмони манзили дастрас». В результате проверки по обвинению в мошенничестве были задержаны глава ГУП Нурулло Наимов и еще трое чиновников из числа руководителей предприятия. Как сообщил «Фергане» источник, близкий к расследованию, Нурулло Наимова обвиняют в присвоении части денег этой программы, в том числе средств дольщиков. В частности, такое произошло с вкладчиками одного из домов, строящихся в районе Дворца профсоюзов.

«Вкладчики платили деньги через кассу, получали квитанции с печатями все, как положено. Но теперь им говорят, что на счет программы эти деньги на самом деле не поступили, поэтому, если они хотят получить жилье, то им нужно заплатить заново. Дело сейчас находится в прокуратуре. Если Наимова признают виновным в мошенничестве, то с него и будут требовать возвращения этих денег. Вкладчикам от этого не легче. Пока дело находится в прокуратуре, неизвестно, когда оно дойдет до суда, когда будет вынесен по нему приговор и тем более когда будут возмещены украденные средства, и случится ли это вообще. Но дольщики больше не хотят разбираться и говорить об этом, так как им наговорили, что это будет расцениваться как претензии к мэру города. Они просто ждут, что будет предпринято в отношении директора», говорит источник.

В минувшем декабре мэрия Душанбе пообещала к сентябрю текущего года сдать в эксплуатацию первый дом по программе доступного жилья. До конца же года планируется завершить строительство остальных семи домов. Как будет решен вопрос с деньгами, уже внесенными дольщиками и разворованными бывшим руководством «Сохтмони манзили дастрас», пока непонятно.

Кроме того, столичные власти заверяют, что в течение ближайших месяцев будет решена проблема других жилых домов-долгостроев.

«Действительно, эти проблемы существуют, но они решаются. Сейчас решается вопрос с «Манзили дастрас», «Мовароуннахр». Мы ведем переговоры с застройщиками других долгостроев, у которых финансовые проблемы, ищем пути решения. По нашим расчетам, основная часть проблемных объектов будет сдана в эксплуатацию к концу первого полугодия», сообщил на днях журналистам первый заместитель председателя города Душанбе Махмадсаид Зувайдзода.

Но это только предположения властей. Как будет на самом деле и когда дольщики получат долгожданные ключи от своих квартир, не может сказать никто. К сожалению, в Таджикистане нет закона, подобного российскому №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), то есть процесс оформления таких сделок детально не проработан и не регламентирован, и дольщики фактически не имеют никаких гарантий, что их деньги не будут разворованы и не пропадут.

Нурулло Курбонов
  • В Алма-Ате 10 июня задерживали несогласных с итогами президентских выборов и тех, кто попал под руку

  • Политолог Досым Сатпаев – о том, почему победа Токаева на выборах может оказаться пирровой

  • «Таджик Эйр» рискует остаться без пилотов и стюардесс

  • В поисках причин массового отравления фастфудом в Ташкенте